Les bases légales de la propriété par étage (PPE) sont résumées en quelques pages dans le Code civil, alors que son fonctionnement est très complexe.
La propriété par étage (PPE) met l’achat d’un appartement ou d’une maison à portée de nombreux ménages. Chaque année, des milliers d’acheteurs se lancent dans l’aventure.
Cette forme de propriété implique toutefois, comme son nom l’indique, de cohabiter avec ses voisins en partageant avec eux des espaces communs, des règles de vie au quotidien et une cagnotte, le fameux fonds de rénovation.
Un mode de vie très bien résumé dans le proverbe «Aime ton voisin, mais ne taille pas trop ta haie»: dans une PPE, on peut devenir très bons copains, à condition de préserver un espace pour soi… et de respecter celui des autres. Ce qui implique de respecter les règles élémentaires du droit de voisinage.
Les bases légales de la propriété par étage (PPE) sont très succinctes: elles se résument dans les articles 712 et 647 du Code civil, sur quelques pages, alors que le fonctionnement de cette forme de propriété est complexe. La loi fixe les grands principes de la cohabitation, mais c’est souvent la jurisprudence qui en précise les règles.
Après avoir posé les bases théoriques de la PPE, cet ouvrage aborde des problèmes très concrets, avec de nombreux exemples. Comment choisir le logement adéquat? Quel budget prévoir? Où s’arrête l’espace privé, où commencent les parties communes? Comment se prennent les décisions? Qui paie quoi? Comment gérer un conflit?
Si rien ne remplace le respect mutuel et un minimum d’échanges verbaux pour vivre en bonne entente avec ses voisins, les relations seront plus saines si elles reposent dès le début sur des bases claires.
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Sommaire
1. L’achat de la PPE
Propriétaire ou locataire.
La PPE, à moi la liberté
L’enfer, c’est les autres
Le financement de la PPE
Etablir un budget
Les fonds propres
L’hypothèque
Les impôts
Patrimoine imposable
Charges déductibles
Trouver l’objet adéquat
Au bon endroit
Trouver la perle rare
Acheter un appartement neuf
- L’achat sur plan
- L’achat d’un appartement neuf achevé
Acheter un appartement ancien
- Indispensable, l’œil de l’expert
- La période de transition
- Fonds de rénovation et comptabilité
Promesse et contrat de vente
- La promesse d’achat et la convention de réservation
- Le contrat de vente
- L’acte authentique
- L’inscription au Registre foncier
La réception du logement
- Le constat
- Signaler les défauts
2. LA PPE, UNE FORME DE COPROPRIETE
Constitution de la PPE
- L’acte constitutif
- Le droit de superficie
La quote-part
- L’importance de la quote-part
- Modification devant notaire
- Action en rectification
Les parties exclusives
- Le critère de clôture
- Accès propre
- Dans l’appartement
- Restrictions du règlement
- Portes et fenêtres
- Seul maître à bord
Les parties communes
- Répartition à option
Partie exclusive ou commune, zone grise
Droit de jouissance exclusif
- Servitude et location
La sous-communauté
3. PPE: LES REGLEMENTS
Le règlement de la PPE
- Dispositions légales minimales
- Un règlement écrit
- La mention au Registre foncier
- Majorité qualifée ou unanimité
Le règlement d’immeuble, pour le quotidien
- Un règlement par sous-communauté
Les conflits au sein de la PPE
- Utilisation des parties communes
- Utilisation des locaux exclusifs
Les conflits de voisinage avec des tiers
- Parties communes et voisinage
Sanctions contre un propriétaire
Quand le torchon brûle
- Le procès civil
- La médiation
- Déposer plainte auprès de la police
4. LES FRAIS D'ENTRETIEN
L’entretien de l’appartement
L’entretien de la PPE
- Les travaux nécessaires
- Les travaux utiles
- Les travaux somptuaires
- Majorités bafouées
Travaux sur des parties communes en usage exclusif
La répartition des frais communs
- Répartition selon les quotes-parts
- Autres clés de répartition
- Modifier la répartition
- Les exceptions à la règle
Les contributions régulières aux charges
Le fonds de rénovation
- Préserver la valeur du bâtiment
- A bon escient
- En cas de vente
Les mauvais payeurs
- Perte à charge de la copropriété
- La procédure à suivre
- L’hypothèque légale
