Depuis 1992, les taux d'intérêts hypothécaires sont passés de 7% à 1% environ. Or, ils jouent, tant pour la dette (hypothèque) que les fonds propres, un rôle primordial sur le calcul des coûts qu'un propriétaire peut répercuter sur ses loyers. Donc, normalement, ces derniers auraient dû baisser, alors que, selon l'indice fédéral qui leur est consacré, ils ont augmenté de 34,5% en moyenne.
Cette anomalie n'a pas échappé à Philippe Thalmann, professeur en économie de l'environnement construit à l'EPFL. Il a donc calculé de combien les loyers auraient dû baisser s'ils avaient réellement tenu compte de l'évolution des coûts, et vient de publier une note très complète à cet effet sur son blog.
Situation actuelle
Si l'on se réfère à l'indice suisse des loyers calculé par l'Office fédéral de la statistique (OFS), un appartement moyen est loué – aujourd'hui – 3,35 fois plus cher qu'en 1972 et 34% de plus qu'en 1992. Ce qui fait qu'un bien loué 600 fr. en 1972 vaut aujourd'hui 2'009 fr., et un loyer de 1500 fr. en 1992 est passé à 2'017 fr. (voir tableau ci-dessous).
Méthode relative
Première comparaison: la méthode relative. Pour simplifier le travail, la loi autorise, en effet, des variations de loyer fondées sur des valeurs moyennes, notamment le taux d'intérêt de référence publié chaque trimestre par la Confédération, l'inflation (IPC) et les coûts d'exploitation et d'entretien. C'est d'ailleurs selon cette méthode, la plus répandue pour justifier des hausses de loyer, que le calculateur de Bon à Savoir est construit.
Or, en tenant compte de ces valeurs, le même loyer initial de 600 fr. (1972) après une hausse légitime jusqu'en 1993, aurait dû redescendre à 778 fr., soit une hausse nette de 178 fr., contre 1'409 fr. dans les faits! Et celui de 1500 fr., fixé en1992, quand les taux hypothécaires étaient au plus haut, aurait dû baisser à 1'009 fr., alors qu'il a augmenté à 2'017 fr.!
Avec correction de l'IPC
Les différences s'accentuent encore si l'on sait que le poste des loyers représente 20% de l'IPC. Donc, si les loyers avaient baissé comme ils auraient dû le faire, l'inflation aurait diminué aussi. Et comme cette dernière est un des éléments retenus pour fixer une hausse ou une baisse de loyer avec la méthode relative, le professeur Thalmann a calculé que, en tenant compte de cette nécessaire correction, les mêmes loyers devraient être plus bas encore, respectivement de 690 fr. pour l'appartement loué 600 fr. en 1972, et 945 fr. pour l'appartement loué 1'500 fr. en1992.
Méthode absolue
Enfin, il est aussi possible d'ajuster les loyers selon l'évolution des coûts effectifs du propriétaire. Mais, là encore, rien à voir avec la situation actuelle, puisque le loyer de l'appartement de 1972 ne devrait être, aujourd'hui, que de 734 fr., et celui de l'appartement de 1992 de 776 fr.
«Il serait pourtant erroné de conclure que les loyers sont tous deux fois trop élevés ou plus, conclut le professeur Thalmann. Pour les baux les plus récents, l'écart est bien plus faible. Et mes résultats ne s'appliquent pas non plus aux logements qui ont bénéficié de subventions ou de travaux à plus-value.»
Il n'empêche: l'écart entre ces projections et la réalité est sidérant. L'étude relève d'ailleurs qu'il s'est principalement creusé lorsque les loyers auraient dû être ajustés à la baisse et que cela n'a pas été le cas. Rappel dès lors: c'est aux locataire d'en faire la demande. Donc, rendez-vous sur notre calculateur!
Christian Chevrolet
